Advokatbistand innen tomtefeste. 

Er 2012 året hvor du løser inn festetomen din?

Her kan du få advokatbistand innen  tomtefestejus, som er et innviklet rettsfelt.

I tillegg vil vi kunne gi gode tips og nyheter innen dette rettsområdet. 

Advokat Arild Ruus Simensen sier tomtefeste er et juridisk felt hvor tomtefestere må passe på sine rettigheter: Med 30 års erfaring -  først som  advokat for Tomtefesteforbundet i mange år - er det få advokater som vet mer om dette emnet.

Advokat Torstein Burkeland håndterer til enhver et stort antall tomtefestesaker. Dette omhandler også skjønn vedrørende innløsning, festeavgifter og forlengelser.  

Vi mener at tomtefestereglene er et felt hvor det er viktig å få riktige juridiske råd fra først av.Tomtefesteloven er innviklet og krever på svært mange felter ekspert til å vurdere spørsmålet. Her kan du henvende deg  for juridisk faglig riktige råd. Med en omfattende prosedyrepraksis innen tomtefeste, kan vi gi nyttige juridiske råd.Følg med her!!! Les mer >>

Kontakt oss her.  

Tomtefesteloven:

Her kan du gå direkte til tomtefesteloven. 
 

Forlengelse av festekontrakten:

Ønsker du å forlenge festekontrakten din? Dette er et meget viktig spørsmål som tomtefester må kjenne til. Ikke oversitt frister her! Du må også vite at forlengelse av festeretten skal skje "på samme vilkår" som i den opprinnelige festekontrakt.

Retten til forlengelse av festekontrakten "på samme vilkår" som du har rett til etter tomtefestelovens § 33 - er nå for overprøvning i domstolen i Strasbourg. Grunneierne har klaget lovbestemmelsen inn for Menneskerettsdomstolen, som er iferd med å behandle saken. Saken trekker ut for avgjørelse her i Strasbourg, som ventet.

Vi har ingen tro på at denne bestemmelse er i strid med Grunnloven eller annen intenasjonal lov! Avgjørelsen fra Strasbourg vil bli lagt ut her når den faller!!! Les mer >>.
   

• FESTERNE VANT OVER OPPLYSNINGSVESNETS FOND I INNLØSNINGSSAK I NORDRE VESTFOLD TINGRETT - INNLØSNING AV 55 FESTETOMTER  I RE KOMMUNE TIL RIMERIGE PRISER! SAKEN ER ANKET TIL OVERSKJØNN AV OVF!!!

• Den store tomtefestesak i Nordre Vestfold Tingrett for 55 husfestere er nå gjennomført der tomtefesterne i lang tid har ønsket å innløse sine festetomter ovenfor grunneier Opplysningsvesnets Fond (OVF). Saken er ferdig prosedert for tingretten og vi fikk  skjønnet den 19.destember då fra Nordre Vestfold Tingrett, som for festerne var et godt resultat.
• OVF hadde fra først av avvist festernes rettmessige krav og rett til innløsning av boligtomtene. På dette punkt tapte OVF. Tingretten  behandlet innløsningskravene og ga festerne medhold i innløsning til fornuftige priser på en boligtomt.  Den enkelte husfester er fremfester, med direkte festekontrakt med Re kommune som er bortfester av tomtene. Fremfesterne rettet innløsningskravet mot OVF som er grunnneier, noe de har rett til etter tomtefesteloven.
• Resultat er at samtlige fremfester har vunnet frem med sine innløsningskrav mot OVF som i utgangspunktet nektet samtlige sin lovbestemte innløsningsrett etter tomtefesteloven!
• Innløsningsprisene som tingretten har satt variere noe fra boligfelt til boligfelt i Re kommune. Retten tok utgangspunkt i den påregnlige festeavgift som Re kommune betaler til OVF for hele boligfeltet, og utlignet dette på netto tomt for den enkelte som skal innløse. Innløsningsprisen for en tomt ligger på ca. kr. 100.000,- til kr. 150.000,-. Alle ekstra gebyrer som OVF krevde i tillegg til innløsningsprisen ble avslått!!!
• Skjønnet er anket av OVF til behandling for Agder lagmannsrett! Vi er så langt fornøyd på vegne av festerne med skjønnet!!!
• Over 200 tomtefestere står i kø for nå å innløse sine festetomter på samme måte - slik at dette innløsningsskjønn er et viktig rettesnor for alle festerne i Re kommune å få gjennomført innløsning til rimelige innløsningspriser på tomtene.
•  For de 55 fremfesterne som dette skjønn omhandler, har tingretten nå avgjort at festerne har en innløsningsrett og til hvilken pris. Innløsning er basert på hva Re kommune betaler av festeavgift til OVF, og utlignet på netto tomt.
• Dette er et Interessant juridisk skjønn som fremfesterne i første omgang er fornøyd med - og som adv. Torstein Burkeland og adv. Arild Ruus Simensen også er fornøyd med for sine klienter! Flere av de rettslige spørsmål denne sak omhandler, har ikke tidligere vært prøvd i retten før etter tomtefestelovens bestemmelser hvor det er et fremfesteforhold mellom grunneier OVF, en kommune som fester bort enkelttomter til sine fremfestere. Slik sett er saken skjelden i norsk tomtefestejus, sier advokatene.
• Følg med utover på denne prinsipielle sak !!!

• Skjønn fra Troms - kun kr. 50.000,- i innløsningssum.

• I et nylig rettskraftig skjønn fra Lyngseidet ble innløsningssummen satt til kun kr. 50.000,- etter 40% regelen. Tomtefesterne, representert ved advokat Torstein Burkeland, ble også tilkjent sakskostnader. Skjønnet antas å ha stor betydning for disse områdene da det er et stort antall festetomter nettopp her.

• Innløsning av festetomten. Hvordan går jeg frem for å komme ut av denne hengemyr?

• Her kan vi gi deg råd og juridisk bistand - hvor dette er viktig at du kjenner til reglene! Her må nevnes at adv. Torstein Burkeland i den siste tid har prosedert innløsningssaker for tomtefestere med meget gode resultat. Den siste sak for Nord-Troms Tingrett ga en innløsningspris for en boligtomt på kr. 50.000,-. Alle festers påkostninger på tomta - etter dagens verdi - ble fratrukket for å finne dagens markedsverdi som råtomt.
• Hvilke rettigheter har du  til å kreve innløsning etter tomtefestelovens §§ 32, jf. 37?
• Hva bli innløsningsprisen som skal betales for festetomten? Her har vi meget gode eksempler som kan vises til!
• Med siste lovendring - kan bortfester alltid kreve 40% av råtomtverdien lagt til grunn ved tidsbestemte festeforhold - eller 25 x oppjustert festeavgift på innløsningstidspunktet.
• For evigvarende/ tidsubestemte festeforhold kan du som fester kreve innløsning etter 25 ganger den oppjusterte festeavgift - og ikke annet. 40%-regelen gjelder ikke her! Vi kan her nå henvise til flere skjønn i den siste tid om innløsning av hytte- og boligtomter!
• NB! Ikke oversitt frister etter tomtefesteloven - det kan bli vanskelig å få til innløsning om du oversitter frister!

• VIKTIGE DOMMER OM REGULERING AV FESTEAVGIFT!

• Hovedregelen om regulering av festeavgift er tomtefestelovens § 15 som sier at regulering av festeavgift skal skjen bare etter endringen av konsumprisindeks (kpi-indeks)
• Vi har i den siste tid fått flere dommer om regulering av festeavgiften etter konsumprisindeks og intet annet - både fra lagmannsrettene og tingretter og fra Høyesterett. Høyesterett har bl.a.  avsagt dom i Norsk Rettstidende - Rt. 2010 s. 577 om hva som ligger i begrepet "tvillaust avtalt" mellom partene. Dette er en interesant dom som setter klare krav til klarhet i at det er avtalt en annen regulering av festeavgiften enn etter kpi, men også hvilket krat til reguleringsnorm som må ligge i den avtalte tekst. Hjelp til å tolke tomtefesteloven på dette punkt, kontakt oss!!!

• TOMTEFESTELOVEN § 37 - INNLØSNING AV FESTETOMTEN :

Stortinget har vedtatt en endring av tomtefesteloven § 37. Endringen er trådt i kraft 1.10.09. Bestemmelsen vil lyde:

"Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt.

Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40% av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta."

• Som dere ser er loven endret etter den såkalte Sørheim-dommen i Høyesterett i plenum gjengitt i Norsk rettstidene Rt. 2007 s.1308. Loven er gjort lik den rettspraksis vi har - men for tidsubegrensede festekontrakter skal  innløsning være til 25 x oppregulert festeavgift.
  

• TOMTEFESTELOVEN ER IKKE I STRID MED GRUNNLOVENS BESTEMMELSER!

• Her har vi rikholdig rettspraksis sett på bakgrunn av de viktige høyesterettsdommer om disse spørsmål som fremkommer i to dommer i 2007 - den sakalte Øvre Ullern-dommen og Rollag-dommen. Derfor er det bare for festere av hytte- og boliger nå å fremme krav om innløsning av festetomten etter tomtefestlovens §§ 32 og 37.
• Husk å varske om innløsningskravet minst ett år forut for selve innløsningtidspunktet!
• Det har vært avsakt mange dommer innen tomtefeste - da spesielt i spørsmålet om regulering av festeavgift etter tomtefesteloven § 15. Her har vi uttallige ganger understreket at hovedregelen er at festeavgiften bare skal reguleres etter kpi. hvert 10 år -  om det ikke tvillaust/helt klart er avtalt en annen  reguleringsmåte. Selve reguleringsmåten må også være klart beskrevet i festekontrakten. Til nå har vi 6 høyesterettsdommer om dette rettslige forhold. Vil dere vite mer her - kontakt oss.
• Når det gjelder innløsning av festetomter har vi også rikelig med skjønnsspraksis. Vi har vært prosessfullmektig for festere i mange tomtefesteskjønn  - bl.a. for festere i Odda, Halden,Filtvedt, Narvik,Bergen og Stavanger,Tronheim og Tromsø -  som har fått innløst sine tomter ved et rettskraftig skjønn.
• Vi har mange rettslige avgjørelser innen tomtefeste. Vi svarer på henvendelser om dommer og kan oversende disse - mot dekning av porto og kr. 100,- pr. tilsendt dom.

• Vi  - advokat Torstein Burkeland og advokat Arild Ruus Simensen - kan kontaktes på mail eller telefon - om bistand i din tomtefestesak.

• Følg med i tomtefestesaken her. Avskaff tomtefeste er vårt mål!